La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria aprobada por el Senado es una señal clara para las miles de familias que llevan años intentando dar el salto desde el arriendo a la vivienda propia. Pero, ¿cuánto de este beneficio terminará efectivamente en el bolsillo del comprador?
Para una vivienda nueva de 5.000 UF y un crédito a 30 años, el esquema tradicional supone un pie de 20%, es decir, 1.000 UF. El comprador financia las restantes 4.000 UF a una tasa de 4%, con un dividendo cercano a las 19 UF. Con el nuevo esquema, la garantía estatal permite reducir el pie a 10%, es decir, 500 UF. El crédito aumenta a 4.500 UF, pero con una tasa de 3%. El resultado, de acuerdo con este ejercicio, es un dividendo prácticamente similar: en torno a las 19 UF.
Ahora, la familia necesita la mitad del ahorro inicial para comprar la vivienda. Para quienes llevan años juntando dinero para alcanzar las 1.000 UF del pie, no es un detalle menor, ya que puede significar adelantar la compra varios años. Sin embargo, si una política pública reduce la barrera de entrada y aumenta la capacidad de compra de las familias, ¿qué ocurre con los precios cuando existe un stock importante de viviendas nuevas sin vender?
A fines de junio había 99.600 viviendas nuevas disponibles para la venta, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción. En ese contexto, el subsidio puede contribuir a mover un mercado que lleva tiempo enfrentando una demanda debilitada.
Entonces, el beneficio puede tomar dos caminos. Puede traducirse en mejores condiciones para el comprador: menor pie, menor tasa y, eventualmente, oportunidades de acceder a viviendas que antes estaban fuera de su alcance. Pero también existe el riesgo de que parte de ese mayor poder de compra termine reflejándose en los precios de las propiedades. No porque las inmobiliarias decidan aumentar automáticamente sus precios. Aquí influyen el stock, la ubicación, el tipo de vivienda, los costos de construcción, el acceso al crédito y la urgencia por vender.
De hecho, un mercado con mucho inventario también puede generar el efecto contrario: que las empresas utilicen estas nuevas condiciones para acelerar ventas, liquidar stock y recuperar inversión. Por eso, creo que la discusión no debería quedarse únicamente en si el dividendo baja o si el pie se reduce. Un indicador clave será la mejora en la capacidad efectiva de las familias para acceder a una vivienda.
Porque si una familia pasa de necesitar 1.000 UF a 500 UF para comprar su casa, el cambio es enorme. Pero si esas 500 UF adicionales de capacidad de compra terminan absorbidas por un mayor precio de la propiedad, el impacto será bastante menor. También hay una segunda dimensión: entrar con un pie más bajo significa comenzar la vida hipotecaria con un mayor nivel de endeudamiento. En el ejemplo anterior, son 500 UF adicionales de deuda.
Por eso, el éxito de esta política no debería medirse solamente por la cantidad de créditos que se cursen o por la velocidad con que se cursen. Antes, deberíamos preguntarnos cuántas familias que no podían comprar lograron finalmente hacerlo, a qué precio compraron, cuánto terminaron pagando por su crédito y qué ocurrió con los precios de las viviendas del programa.
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